民宿經(jīng)營(yíng)與投資都是頗有爭議的。做過(guò)的認為是非常困難，即使不是疫情的影響，入住率也沒(méi)有城市酒店那么穩定。沒(méi)有做過(guò)的，卻往往被所謂的“感情”所驅使，蠢蠢欲動(dòng)。但是為什么民宿很難賺錢(qián)呢？

　　一、投資強度

　　首先，這里說(shuō)的民宿，遠離城市的喧囂或景點(diǎn)，位于鄉村或郊區，房?jì)r(jià)是幾千、幾萬(wàn)，具有某種特色。不是農家樂(lè )，也不是家庭酒店，更不是爛大街的民房改造格局銷(xiāo)售類(lèi)型。

　　例如，2018年，朋友參與了一個(gè)民宿項目的投資估算，當時(shí)的投資估算為3000萬(wàn)元，建了20個(gè)房間。一個(gè)間房大約要花掉150萬(wàn)元的投資成本。就這么一個(gè)十幾二十間房，兩三千個(gè)W就進(jìn)去了。

　　那么一般城市五星級酒店的投資強度大概是多少呢？上市公司有一些數據。例如，新都酒店表示，它擁有新都酒店的所有房地產(chǎn)，根據評估后資產(chǎn)的凈現值計算，每平方米的資產(chǎn)價(jià)值為9626元。2005年，金陵酒店根據固定資產(chǎn)的成本值計算的造價(jià)為1.23萬(wàn)元/平方米。

　　這些事例雖然年代久遠，但與酒店業(yè)界人士的經(jīng)驗基本一致。標準五星級酒店的平均單位面積費用約為1-1.2萬(wàn)元(不包括地價(jià))。從5顆星到三顆星，每顆星的投資強度下降0.2~0.3萬(wàn)元。

　　因此，民宿的投資強度略高于五星級酒店。這完全可以理解。例如，一家民宿酒店之所以能賣(mài)2000多元的高價(jià)，與房間寬敞、設施齊全等整個(gè)酒店的容積率低、公共空間大、環(huán)境優(yōu)美等營(yíng)造的度假范圍有關(guān)。這些都需要投資。

　　或者說(shuō)，酒店或民宿的公共面積在很大程度上決定了酒店的價(jià)格水平。因此，酒店建設投資可以分為兩部分，其中一部分是可以直接創(chuàng )造營(yíng)業(yè)收入的可用面積，如客房、餐廳、會(huì )議室、商場(chǎng)等。另一部分是大廳、停車(chē)場(chǎng)、環(huán)境綠化、道路、休養設施等所占的公共面積。

　　營(yíng)業(yè)面積決定酒店接待人數的能力，公共面積決定酒店的價(jià)格水平。接待能力乘以?xún)r(jià)格決定酒店的收入水平。根據國際大型特許上市公司的數據，普通五星級酒店的營(yíng)業(yè)面積比例可以達到70%以上。例如，典型的萬(wàn)豪五星級酒店面積比例營(yíng)業(yè)面積在73%以上，其中客房約占55%。

　　經(jīng)濟型連鎖酒店的這個(gè)數字更夸張了。例如，貨主、房屋等改造比較成功的商店，其客房面積可能占整個(gè)酒店建筑面積的80%以上。

　　民宿正好與經(jīng)濟型連鎖酒店相反。為了營(yíng)造高檔、獨特、個(gè)性化的體驗和氛圍，民宿需要在內部公共區域、外部環(huán)境等方面增加大量的設備設施，占據較大面積。這不僅需要大量資金，還減少了營(yíng)業(yè)面積的比例。

　　一般來(lái)說(shuō)，民宿的營(yíng)業(yè)面積比例只有30%~50%的水平，越高級，比重越低。民宿是用巨款制作的，但接待能力是有“先天缺陷”的非正式酒店品種。

　　二、收入結構

　　酒店靠什么賺錢(qián)？很多人認為這是客房，實(shí)際上不是客房。

　　對于五星級酒店來(lái)說(shuō)，餐飲收入是一大塊。從綜合華天酒店、金陵酒店等上市公司的信息披露及門(mén)業(yè)與否《全國星級飯店統計公報》的數據來(lái)看，一般來(lái)說(shuō)，客房收入與餐飲收入基本山是對半開(kāi)，或者四六開(kāi)的一個(gè)經(jīng)營(yíng)比例?？头渴杖氡炔惋嬍杖肼远?。

　　五星級酒店的餐飲收入從哪里來(lái)？實(shí)際上不僅是酒店住宿客人，婚禮、宴會(huì )等對外經(jīng)營(yíng)收入也很多。在中國，有在高檔豪華酒店吃飯的習慣和傳統。一般來(lái)說(shuō)，食物收入的約60%來(lái)自住宿客人，40%來(lái)自非酒店住宿客人。

　　但是，從五星級酒店的面積比例來(lái)看，吃飯和宴會(huì )合計只有17%，但幾乎占了營(yíng)業(yè)收入的一半，平效是最突出的工作版。結合華川、首旅、全聚德等上市公司的相關(guān)數據，實(shí)際上客房和餐飲的成本大部分與項目和結構相似，主要是服務(wù)人員的工資、房租和能耗三大塊。

　　實(shí)際上，客房可以被視為通宵未散的宴席，也可以將食物視為短時(shí)間的房客。這兩者的共同點(diǎn)是客人離開(kāi)后都要收拾好。各豪華型酒店上市公司沒(méi)有分別計算客房和餐飲業(yè)務(wù)費用。不同的是，食物也需要食材。參考全聚德等餐飲上市公司的成本結構，食材約占餐飲收入的35%~40%。因此，對于五星級酒店，即使考慮到食材的成本，我們也可以初步估計飲食部門(mén)的利潤高于客房部分。因此，與很多人的印象不同，五星級酒店的利潤不是客房，而是餐飲。

　　相反，民宿的第二個(gè)缺陷是由于接待規模、交通位置等限制，民宿不適合商務(wù)招待或婚禮宴會(huì )。民宿的餐飲業(yè)務(wù)只能面向住客，社會(huì )收入很少。

　　投資強度、收入結構都不理想，決定民宿的資產(chǎn)收益也不理想。

　　全服務(wù)型酒店資產(chǎn)收益率低，是因為住客群體多樣化，針對特定客戶(hù)群體的部分配套資產(chǎn)(如會(huì )議室、健身房、KTV等)利用率不高，經(jīng)營(yíng)效率低于客房或餐飲業(yè)務(wù)，中端和經(jīng)濟型酒店可以不搭配或少搭配這類(lèi)資產(chǎn)。民宿的整體資產(chǎn)收益率可能更接近全服務(wù)型(沒(méi)有宴會(huì ))類(lèi)型。民宿的整體資產(chǎn)收益率應該是酒店形式中最低的。

　　三、客房租賃率

　　因為客房的部分坪效不高，五星級酒店能否直接改成豪華餐廳，多賺點(diǎn)錢(qián)？答案不一定是那樣的。放棄客房業(yè)務(wù)酒店就會(huì )失去經(jīng)營(yíng)根基。所以五星級酒店的餐飲更賺錢(qián)，但基礎仍然是客房。

　　民宿的客房出租率是多少？這沒(méi)有行業(yè)的普遍水平。

　　不同項目的客房入住率分化嚴重，被干旱淹沒(méi)而死。做得好的民宿客源通常依賴(lài)于老板的人脈、?？屯扑]等特定渠道，屬于小群體的經(jīng)濟活動(dòng)可以參考，不能作為復制的樣本。

　　但是民宿不賺錢(qián)，但五星級酒店據說(shuō)虧損很多。

　　這也是事實(shí)。另一個(gè)問(wèn)題是，在城市建立的五星級酒店有經(jīng)濟效益。

　　什么是經(jīng)濟效益？簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，是項目的積極外部效應，主要表現在推動(dòng)周邊房地產(chǎn)升值方面。例如，碧桂園得出的結論是，如果建設五星級酒店，周?chē)姆康禺a(chǎn)附加值可以達到每平方米1300元。

　　由此可見(jiàn)，高星級酒店本身的資產(chǎn)盈利能力雖然低于中端酒店，但經(jīng)濟效益無(wú)法與中端酒店相比。

　　因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商作為大部分經(jīng)濟效果流出的受益者，對酒店開(kāi)發(fā)有著(zhù)強烈的投資動(dòng)機。這也是過(guò)去20年中國快速城市化進(jìn)程中，許多房地產(chǎn)商投資建設高檔酒店的重要原因。

　　如果民宿建在“鳥(niǎo)不拉屎的地方”，會(huì )有經(jīng)濟效益嗎？確實(shí)有。和景區一樣，去打卡的人越來(lái)越多，就能帶動(dòng)周邊交通、農產(chǎn)品銷(xiāo)售等。但是問(wèn)題是，投資民宿的人能否繼承這種溢出效應。

　　最后說(shuō)了半天，民宿比較成功嗎？首先，景點(diǎn)等依賴(lài)客流地的項目肯定容易成功。另外，比較成功的民宿項目一般具有以下特點(diǎn)。

　　一是有高水平的建筑、園林設計師主導的作品，這種民宿雖然沒(méi)有經(jīng)濟效益，但對建筑本身有作品展示效果。

　　二是感性的媒體從業(yè)者主導的項目，這類(lèi)老板一般都有媒體資源，不缺乏營(yíng)銷(xiāo)。同時(shí)，由于媒體產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)，結交了廣泛的高級人脈資源，不缺乏客源。

　　第三，是很多企業(yè)家以投資為主導的項目，其目的主要不是對外經(jīng)營(yíng)，而是個(gè)人的社交平臺。

　　有情懷有故事，但是純粹講情懷講感情的，大部分都失敗了。